운정 약국 매매 상가 분석 – 6% 수익률과 의료상권 구조까지

본 콘텐츠는 2025년 4월 3일 기준,
현장에서 직접 확인한 의료상권 구조와
약국 단독 입점 사례를 바탕으로 재구성한 분석 리포트입니다.
작성 시점 당시에는 병원 개원이 예정되어 있었으나
이후 철회되었으며,

본 글은 실제 거래와는 무관한 정보 콘텐츠로
유사 상권 구조 분석 및 투자 검토 시 참고용으로
활용하실 수 있습니다.

병원 및 약국 입점이 예정되었던 상가

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1. 매물 개요
1층 단독 입점 구조의 희소성

• 위치: 운정 초등학교 앞 중심 상권 (초롱꽃마을 일대)
• 용도: 근린생활시설 / 전용면적 약 16.4평 (분양면적 약 32.6평)
• 매매가: 16억 원 (부가세 별도)
• 임대 조건: 보증금 2억 / 월세 700만 원 / 관리비 평당 약 4천 원 후반대
• 주차: 지하 포함 총 56대
• 건물 규모: 지상 5층 / 총 62호실 (4층 이상 학원 밀집)
• 특이사항: 약국은 건물 규약상 1개소만 가능 → 『약사법 제20조』 적용

병원 인테리어 공사 중이였던 모습

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2. 조건 분석
주변 시세 대비 프리미엄 이유

• 인근 시세: 보증금 4,000~5,000 / 월세 300 수준
• 차이 해석:
  • 1층 단독 입점 + 병원 연계 구조
  • 병원은 228평 규모 / 소아과·내과·이비인후과 등 고정 수요 유입 예상
  • 코너 상권 + 엘리베이터 직결 구조
  • 약국 중복 입점 제한으로 경쟁 無

위 조건을 고려하면 단순 수치 비교로는 고가로 보일 수 있지만,
프리미엄을 형성할 수 있는 요소가 충분합니다.

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3. 상권 및 배후 수요 분석
교육·의료 복합 밀집지

• 초등학교(정원 1,100명), 유치원, 학원가 밀집
• 반경 3,600세대 / 예상 유동인구 약 1만 명
• 병원–약국–학원 연계 시너지 구조
• 엘리베이터 하차 후 약국 바로 진입 가능한 동선 구조

배후 아파트 세대 및 초등학교, 하교 중인 아이들

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4. 현장 구조 요약

• 외관: 대형 유리 파사드 / 학교 앞 가시성 높음
• 내부: 층고 우수 / 인테리어 자유도 높음
• 화장실: 외부 공용 / 남녀 분리형
• 동선: 병원 진료 후 엘리베이터에서 약국으로 바로 연결

약국 상가 인테리어 전 모습, 병원과 연결된 엘리베이터 바로 앞에 위차한 모습

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5. 수익 시뮬레이션 – 대출별 ROE 예측

대출 비율자기자본연 수입(세전)ROE

0% (현금)	14억 원	8,400만 원	6.0%
30% 대출	9.8억 원	약 6,725만 원	6.9%
50% 대출	7억 원	약 4,400만 원	6.3%

※ 연 5.5% 금리 가정 / 실제 수익률은 공실 리스크 및 유지비용 등으로 달라질 수 있습니다.

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6. 종합 평가

• 입점 안정성: ★★★★★ (병원 계약 체결, 착공 완료 기준)
• 수익 가능성: ★★★★☆ (연 6% 이상)
• 경쟁 상황: ★★★★★ (약국 1개소 제한)
• 향후 가치: ★★★★☆ (상권 초기 진입 타이밍)
• 추천 대상: 약국 직접 운영자 / 안정 수익형 투자자

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7. 세무 유의사항

양도소득세는
잔금일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날 기준

선임대 상태라도 실제 임대개시일 기준 수익 인식
→ 『소득세법 시행령 제167조』 참고
매입 전 세무사 상담 필수

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마무리

본 콘텐츠는 실제 의료상권 구조와
약국 단독 입점 유형을 분석한 사례 콘텐츠입니다.

작성 시점 이후 병원 개원은 철회되었으나,
상권 및 구조 특성상 유사 입지 검토 시
참고 가능한 구조적 해석 자료로 활용하시길 바랍니다.
 
※ 본 글은 특정 거래 권유 목적이 아닌, 의료상권 구조 분석을 위한 정보성 콘텐츠입니다.

 

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