상가 계약 전에 꼭! 건축물 ‘용도’와 ‘시설군’부터 확인하세요– 실제 상담 사례와 함께 알아보는 실무 가이드 (2025년 기준)

이 글의 실무 요약

⭐ 상가 계약 전, 반드시 ‘건축물대장’에서 용도/시설군을 확인하세요.

⭐ 원하는 업종(카페·음식점·뷰티·학원 등)이 허가 가능한지 건축법상 ‘근린생활시설’ 구분이 핵심!

⭐ 용도변경 필요한 경우, 반드시 임대인 동의+구청 신고까지 완료

⭐ 불법 용도변경, 허가불가시엔 계약해지·손실 가능성 매우 큼

⭐ 꼼꼼하게 체크하면 인허가 분쟁, 비용손실 막을 수 있습니다!

건축물 용도와 시설군 꼭 확인하세요.

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목차

1. 용도와 시설군, 왜 꼭 확인해야 할까?

2. 건축법 기준 29개 용도·9개 시설군 한눈에 보기

3. 건축물대장으로 현재 용도 확인하는 법

4. 업종별(카페, 음식점, 뷰티, 학원 등) 허가 가능여부 실전 예시

5. 용도변경이 필요한 경우 실무 체크리스트

6. 불법 용도변경 리스크와 사례

7. 참고할 공식자료와 최신 법령

8. 중개사가 직접 전하는 계약 전 실전 TIP

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1. 용도와 시설군, 왜 꼭 확인해야 할까?

실제로 현장에서 손님들이 제일 많이 묻는 질문이
“이 건물에서 내가 원하는 업종(카페, 음식점, 학원, 뷰티샵 등)을 할 수 있나요?” 입니다.

건물 외관이나 위치만 보고 계약을 했다가
나중에 구청이나 행정기관에 문의했을 때
“여긴 그 업종 허가가 안 됩니다”라는 답을 듣는 사례가 정말 많습니다.

결국, 건축물의 용도와 시설군에 따라
가능한 업종, 불가능한 업종이 미리 정해져 있기 때문입니다.

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2. 건축법 기준 29개 용도·9개 시설군 한눈에 보기

건축법상 건축물은
29개의 용도와 9개의 시설군으로 구분됩니다.

 

예시:

근린생활시설(1종/2종):

제1종: 슈퍼, 미용실, 세탁소, 소형카페 등

제2종: 공연장, 노래방, 음식점, 학원, 실내골프 등

 

영업시설군: 판매시설, 숙박시설 등

 

교육 및 복지시설군: 의료시설, 교육연구시설 등

 

주거업무시설군: 주택, 오피스텔 등

※ 실제로 어떤 업종이 어디서 가능한지는 건축법 시행령 별표 1에서 확인할 수 있습니다.

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3. 건축물대장으로 현재 용도 확인하는 법

계약 전에 반드시 건축물대장 등본/초본을 발급받아
현재 건물의 용도가 무엇인지 확인해야 합니다.

 

정부24: www.gov.kr/portal/minwon

국토교통부 세움터: https://www.eais.go.kr

 

주소 입력 후 ‘건축물대장’ 열람/출력 → ‘용도’란에서 직접 확인

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4. 업종별 허가 가능여부 실전 예시

⭐ 카페/휴게음식점:

보통 제1종/제2종 근린생활시설에서만 가능

업무시설, 오피스텔, 아파트상가는 제한적

 

⭐ 분식집/치킨집/고깃집(일반음식점):

제2종 근린생활시설, 일부 제1종

배기, 환기 등 구조적 요건 충족 필수

 

⭐ 미용실/네일샵/피부관리:

주로 제1종 근린생활시설

보건복지부 기준 ‘공중위생영업 신고’ 필요

 

⭐ 학원/스터디카페:

제2종 근린생활시설

주택가, 업무시설에서는 허가 불가 사례 다수

 

→ 용도와 실제 업종이 맞지 않으면 허가 반려,

위반시 이행강제금 등 실무 리스크 발생

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5. 용도변경이 필요한 경우 실무 체크리스트

1) 현재 용도 건축물대장으로 확인

2) 건축법 시행령 별표 1에서 변경하려는 업종의 허가 가능여부 확인

3) 관할 구청 건축과/민원실에 용도변경 가능여부 및 절차 상담

4) 임대인 동의 하에 변경신고(또는 허가신청) 진행

5) 용도변경 후 건축물대장 정정 완료

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6. 불법 용도변경 리스크와 사례

용도변경을 하지 않거나,
무단으로 업종을 변경해 영업하면
이행강제금, 원상복구 명령, 영업정지,

심한 경우 계약해지 사유까지 발생할 수 있습니다.

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7. 참고할 공식자료와 최신 법령

건축법 시행령 별표 1: 용도별 업종 확인

정부24/세움터: 건축물대장 발급

서울시 도시계획국 알기 쉬운 도시계획 용어집(2016)

생활법령정보(2025.03.15 기준)

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8. 중개사가 직접 전하는 계약 전 실전 TIP

“외관이나 분위기, 입지에만 혹해서 계약하지 마세요.
반드시 용도와 시설군부터 확인하는 게 안전합니다.”

“계약서 특약에 ‘허가불가시 계약해지’ 조건을 꼭 넣으세요.”

“실제로 인허가 불가로 분쟁·손실 발생한 사례가 많으니

전문가 상담을 거쳐 안전하게 진행하세요.”

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이 정보는 2025년 3월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
실질적인 인허가 진행 전에는 반드시 해당 구청이나 전문가에게 추가 확인하시기 바랍니다.