깡통전세란? 갭투자와 함께 터지는 피해 사례 총정리

안녕하세요, Urban Realty 중개사무소입니다.

 

최근 임대차 상담을 하다 보면,

“우리 집도 깡통전세 아니죠?”라는 질문을 종종 듣습니다.

그만큼 요즘 전세시장에 대한 불안감이 큽니다.
갭투자, 전세사기, 보증금 미반환… 뉴스에서는 매일같이 터지죠.

 

오늘은 그중에서도 특히 주의하셔야 할 “깡통전세”의 개념과 실제 사례를 중개사 시선으로 정리해보겠습니다.
실제로 어떤 구조에서 위험이 발생하는지, 공인중개사가 이해하기 쉽게 풀어드립니다.

깡통전세란 무엇일까요? 어떻게 방지할 수 있을까요?

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1. 깡통전세란?

쉽게 말하면 이렇습니다:

집값 < 보증금 + 은행 대출 + 세금 체납 등 선순위 채권

즉, 집을 팔아도 세입자 보증금을 다 돌려줄 수 없는 상황을 말합니다.

예를 들어 설명해볼게요:

• 2억 원짜리 빌라인데,
• 은행 대출이 1억 3천만 원 있고,
• 세입자 보증금이 9천만 원이라면?

총 2억 2천인데, 집값은 2억.

보증금 못 돌려줄 확률 높음
이게 바로 깡통전세입니다.

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2. 실제 깡통전세 피해 사례

최근 국토교통부에서 발표한 사례들을 보면서

실제 어떤 구조에서 피해가 발생했는지 살펴보겠습니다.

 

① 무자본 갭투자 + 페이퍼 법인 잠적

서울에 있는 빌라를 다수 매입한 임대업자들이,

자기 자본 없이 전세보증금으로 잔금을 치르며 계약을 체결했습니다.

그런데 시간이 지나 보증금 반환이 어려워지자,
모든 빌라를 서류상 존재하는 법인에 넘긴 후 잠적해버렸습니다.

결국 세입자들은 집주인도, 돈도 찾을 수 없게 됐죠.

 

② 건축주-브로커 공모 사기

빌라 건축주가 보증금 돌려줄 능력도 없는 사람에게 건물을 통째로 넘겼습니다.

그리고 브로커는 세입자에게 “여기 괜찮은 집이에요~”라며 전세계약을 유도.

보증금은 시세보다 높게 책정됐고, 계약이 끝났을 땐 돈을 돌려줄 주체가 사라졌습니다.

이런 구조에서는 보증보험도 거절될 수 있고, 법적 책임 추적도 어렵습니다.

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3. 중개사가 보는 깡통전세의 핵심 리스크

• 집값 대비 보증금이 너무 높은 구조
• 매수인의 실체가 불투명하거나 법인 명의
• 계약 전에 세금·대출정보를 숨기는 매도자

이런 상황을 ‘갭투자’라고 부르지만, 사실상 ‘무책임 임대’에 가깝습니다.

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4. 공인중개사로서 드리는 현실 조언

1. 보증금이 집값의 80%를 넘는 매물은 경계하세요
   → 감정가 대비 ‘선순위 채권 현황’을 꼭 확인해야 합니다.
2. 임대인의 실소유 여부, 등기부등본만 보지 마세요
   → 대출, 체납, 신탁 여부까지 확인하는 게 안전합니다.
3. 계약 전, 중개인에게 "깡통 위험 없냐"고 꼭 물어보세요
   → 좋은 중개사라면 숨기지 않고 설명해줍니다.

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마무리하며

예전에는 전세 보증금이 곧 '안전한 투자'라는 인식이 있었지만, 지금은 그렇지 않습니다.
깡통전세는 단순한 투자 실패가 아니라, 일상 속 보증금 사기로 이어질 수 있습니다.

세입자든, 임대인이든 이제는 서로 더 많이 확인하고, 더 꼼꼼히 따져야 하는 시대입니다.

다음 편에서는 “전입신고 후 바로 터지는 전세사기” 유형을 소개해 드릴게요.