불법건축물에 임차했을 때 생기는 문제 – 인허가 거절, 계약해지, 손해배상까지

서론

상가 계약 전, 생각보다 많이 놓치는 리스크가 바로 '불법건축물'입니다.

겉으로 봤을 땐 멀쩡한 건물인데도

막상 들어가서 영업허가 받으려 하면 벽에 막히는 경우가 꽤 있습니다.

최근에 들은 사례 중에도,

계약까지 다 마치고 인테리어까지 끝냈는데 결국 허가가 안 나서 철수한 케이스가 있었어요.
오늘은 특히 많이 혼란스러워하시는 두 가지 경우,

건물 전체가 불법일 때와, 한 상가만 문제일 때를 나눠서 말씀드릴게요.

건축물 대장, 불법 건축물 여부, 꼭 확인하여 리스크를 줄이세요.

 

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목차

서론

1. 전체 건물이 불법건축물일 때 – 계약 자체가 무효가 될 수 있어요
2. 구분상가 하나만 불법일 때 – 인허가 거절, 손해배상까지 갈 수 있습니다
3. 중개사 입장에서 꼭 확인하라고 말씀드리는 체크리스트
마무리 – 리스크는 피하는 게 아니라 사전에 걸러내는 겁니다

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1. 전체 건물이 불법건축물일 때 – 계약 자체가 무효가 될 수 있어요

건물 전체가 불법이면,

아예 임대차 계약 자체가 무효 처리될 가능성이 있습니다.

예를 들어 무단 증축, 용도 위반, 허가 없이 지은 구조물 같은 게 걸리면요.

 

건축법상 이행강제금이나 철거 명령까지 나올 수 있고,
그 과정에서 영업 중단은 물론이고 임차인이 피해를 전부 떠안는 상황도 생깁니다.

더불어, 이런 건물은 담보가치가 떨어져서 대출도 잘 안 나오는 경우가 많습니다.
은행 입장에선 불확실성이 너무 크니까요. 

실제로 일부 건물은 아예 상업용 대출이 거절되거나, LTV가 낮게 책정되기도 합니다.

이런 상황, 임대인도 모를 수 있어요. 현장 구조만 봐선 모르고, 심지어 등기부도 깨끗할 수 있거든요.
그래서 항상 강조드립니다. "계약 전에 확인하는 게 가장 좋습니다."

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2. 구분상가 하나만 불법일 때 – 인허가 거절, 손해배상까지 갈 수 있습니다

건물 전체는 멀쩡한데, 해당 호실만 불법건축물로 분류되는 경우도 많습니다.
예를 들어, 무단 증축, 용도변경, 소방설비 미비 등이 있으면
보건소나 구청에서 영업허가가 안 나기도 하고, 행정처분이 나기도 하죠.

최근 한 사례에선, 2층 상가 하나만 벽을 확장해놨다가, 

카페 허가가 안 나서 결국 오픈도 못하고 철수하게 된 경우가 있었습니다.
간판 달고, 사전 홍보까지 다 해놓은 상태였는데, 결과적으로 손해는 임차인이 고스란히 떠안은 거죠.

이런 경우는 계약은 유효한데 영업이 안 되니까 더 억울하죠.
나중에 손해배상 청구해보려 해도, 계약서에 불법 여부에 대한 특약이 없으면 어렵습니다.
그래서 호실 하나하나 따로 점검하는 게 정말 중요합니다.

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3. 중개사 입장에서 꼭 확인하라고 말씀드리는 체크리스트

불법건축물 여부는 보통 세움터(정부 건축행정시스템)에서 건축물대장을 열람해 위반 건축물 여부를 확인하거나,

구청 건축과·도시과에 직접 전화해서 해당 필지나 호실 상태를 물어보는 방식으로 확인합니다.

건축물대장과 현장 비교	용도(근린생활시설인지, 창고인지), 층수, 면적 꼼꼼히 봐야 합니다.
불법건축물 여부, 구청에 질의	도시과나 건축과에 전화 한 통이면 확인되는 경우 많습니다.
소방·위생 설비 있는지 점검	스프링클러, 환기, 화장실 이런 게 업종 허가와 연결됩니다.
계약서에 특약 꼭 확인	불법 발견 시 계약 해제 가능 여부, 손해배상 조항 있는지 봐야 해요.
중개사에게 해당 호실 인허가 이력 문의	과거에 허가난 적 있는 호실이라면 리스크가 좀 줄어듭니다.
건물 전체가 담보 대출 가능한 상태인지 체크	대출 안 되는 불법건축물이라면 상권 수요보다 먼저 걸러야 합니다.

 

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4. 마무리 – 리스크는 피하는 게 아니라 사전에 걸러내는 겁니다

겉으로는 멀쩡해 보여도 속사정은 달라요.

계약서 하나 쓰는 데 몇천, 몇억이 오가는 건데,
그만큼 문제 있는 건물일수록 더 조심해서 봐야 합니다.

요즘엔 임대인도 몰라요. 불법 여부를. 중개사도 100% 알 수 없습니다.
결국 임차인인 내가 직접 확인해야 하는 부분도 있다는 거, 꼭 기억해두세요.

이 글은 중개사 입장에서 최근 사례를 참고해서 정리한 내용입니다.
현장에서 이런 상황들 종종 마주치기 때문에, 꼭 미리 알고 가셨으면 해서요.

계약 전에 한 번만 더 체크하시면, 리스크 대부분은 걸러낼 수 있습니다.
잊지 마세요.