서론｜“서류까지 썼는데, 등록이 안 된다고요?”
임대차계약서까지 다 작성하고 인테리어도 시작했는데,
막상 사업자등록, 보건소 허가, 교육청 등록 등
본격적인 인허가 단계에서 반려되는 경우가 종종 있습니다.
실무에서 가장 흔한 이유는
계약 명의 불일치, 공유물 서명 누락, 전대차 구조 미확인 때문입니다.
오늘은 업종과 무관하게,
상가 입점 전에 반드시 확인해야 할 등록 실패 사유 TOP3
를 실무 중심으로 정리해드립니다.
목차
- 명의가 다르면 등록이 안 됩니다 – 설립자와 계약자 불일치
- 공유물이라면 과반수 서명이 필요합니다
- 전대차 계약 시 ‘임대인 동의서’ 없으면 무효입니다
- 중개사가 알려주는 계약 전 체크리스트
1. 명의가 다르면 등록이 안 됩니다
사업자등록이든, 학원이든, 약국이든
인허가 신청 시 ‘등록 주체’와 ‘임대차계약서상 임차인’이 반드시 일치해야 합니다.
잘못된 예시결과
| 계약자는 남편, 등록은 부인 이름으로 신청 | ❌ 등록 반려 |
| 계약자 A, 실제 사업자는 B (직원, 가족 등) | ❌ 인허가 불가 |
건물주가 아무리 동의했어도, 계약자 이름과 등록인 명의가 다르면 안 됩니다.
2. 공유물일 경우, ‘과반수 서명’이 필요합니다
등기부상 건물이 공동소유일 경우,
공유자의 지분 과반수 이상 동의 서명이 있어야 계약이 유효하고 등록도 가능합니다.
지분 구조결과
| A 40%, B 60% → B 서명만 있음 | ⭕ 가능 |
| A 50%, B 50% → A만 서명 | ❌ 불가 (과반수 불충족) |
👉 계약 전 등기부등본 확인 → 지분 확인 → 공동서명 확보 필수
민법 제265조에서도 공유물의 관리·보존은 과반수 합의로 결정하도록 되어 있습니다.
3. 전대차 구조, 반드시 소유자 동의서 확인해야 합니다
임차인이 다시 임대(전대차)를 하는 경우,
반드시 건물 소유주의 서면 동의가 있어야 합니다.
| 원임차인이 전대차를 통해 다른 사람에게 점포 임대 | ⭕ 소유주 동의 + 계약서 있음 = 등록 가능 |
| 소유주 동의 없이 전차인 명의 계약만 존재 | ❌ 허가 반려, 계약 무효 위험 |
→ 특히 전대차 구조에서 권리금이 발생한 경우,
등록 실패 시 보증금 손실 + 권리금 회수 불가라는
2중 리스크가 발생할 수 있어요.
4. 계약 전 체크리스트
항목체크 포인트
| 등록자와 계약자 명의 일치 여부 | 서류상 모두 같은 이름인가? |
| 계약 주체가 실소유자인가 | 위임/대리 계약은 없는가? |
| 공유물 여부 확인 | 등기부 지분 구조, 과반수 이상 서명 확보했는가? |
| 전대차 구조 여부 | 소유자 동의서, 전대차 계약서 포함되었는가? |
| 계약서 사본 | 정식 인감날인 포함되어 있는가? |
마무리
이런 실수는 업종과 관계없이 정말 자주 발생합니다.
⭐ 계약자는 대표 명의인지,
⭐ 공유물은 과반 동의인지,
⭐ 전대차 구조는 등록 가능 구조인지
이 3가지만 제대로 확인해도 등록 실패의 80%는 피할 수 있습니다.
※ 본 글은 Urban Realty의 실무 상담 경험을 바탕으로,
다양한 업종의 인허가 리스크를 예방하기 위해 재구성한 콘텐츠입니다.
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