이 건물에서 학원이 안 된다고요? – 건축물 용도 불일치로 허가 반려된 사례

서론

“근린생활시설이면 다 되는 거 아니었나요?”
학원 창업을 준비하며 가장 많이 하는 착각입니다.

겉보기엔 평범한 상가처럼 보여도,

건축물대장에 적힌 ‘용도’ 하나로 등록이 거절되는 경우가 많습니다.

이번 글에서는 실제로 학원 설립이 반려된 사례를 바탕으로,

계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크포인트를 짚어드립니다.

학원 설립 전 건축물 대장 확인하세요.

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목차

1. 학원 설립 가능 용도는 따로 있다
2. 이 사례, 등록 거절 사유는 ‘500㎡ 초과’
3. 건축물대장은 계약 전 필수 확인
4. 용도 변경 시 발생하는 문제들
5. 마무리 – 중개사도 꼭 챙겨야 하는 항목

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1. 학원 설립 가능 용도는 따로 있다

학원은 아무 건물에서나 개설할 수 있는 게 아닙니다.

 

원칙적으로 가능한 건축물 용도는 다음과 같습니다:

⭐ 제2종 근린생활시설(학원 가능)

⭐ 교육연구시설(학원 가능)

⭐ 예외적 허용: 판매시설(일부 경우에 한해 가능)
→ 하지만 상가라고 다 근린생활시설인 것은 아니며, 층별 용도도 함께 확인해야 합니다.

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2. 이 사례, 등록 거절 사유는 ‘500㎡ 초과’

다음은 실제 사례입니다.

⭐ 1층: 서울보습학원 (200㎡)

⭐  2층: 서울음악학원 (200㎡)

⭐  3층: 서울미술학원 예정지 (150㎡)
→ 총합 550㎡

 

‼️이 경우, 동일 임차인이 사용하는 전체 학원 면적이 500㎡를 초과하기 때문에 근린생활시설이 아닌 ‘교육연구시설’로의 용도변경이 필요합니다​.

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3. 건축물대장은 계약 전 필수 확인

학원 설립이 가능한지는 건축물대장을 보면 알 수 있습니다.
정부24(www.gov.kr) 또는 구청 무인민원발급기,

세움터 등을 통해 확인 가능하며, 층별/호실별 용도를 꼭 체크해야 합니다.
→ 단지 외형만 보고 계약했다간, 허가 반려 후 계약금 손실로 이어질 수 있습니다.

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4. 용도 변경 시 발생하는 문제들

교육연구시설로 변경하려면 다음과 같은 조건이 추가됩니다:

⭐ 장애인 편의시설 설치

⭐ 장애인 화장실 확보

⭐ 장애인 전용 주차구역 확보

⭐ 대용량 정화조 설치
→ 현실적으로 비용 부담이 커서 등록 포기로 이어지는 경우가 많습니다​

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마무리 – 중개사도 꼭 챙겨야 하는 항목

건물 외관만 보고 “여기 학원 가능해요”라고 말하면 큰일 납니다.
중개사라면 반드시 건축물대장과 전체 학원 면적을 확인하고,

용도 변경 여부까지 안내해야 합니다.
특히 500㎡ 기준 초과 여부는 실제 등록을 막는 대표적인 실수이므로,

임대차 계약 전 반드시 체크해야 할 핵심입니다.

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※ 본 글은 『2025 학원 업무편람』의 공식 기준을 바탕으로,
Urban Realty 실무 경험을 재구성한 콘텐츠입니다.