[공인중개사가 알려주는 입점 실무 가이드 1편] 상가 계약 전에 꼭! 건축물 ‘용도’와 ‘시설군’부터 확인하세요

 

"여기 카페 해도 되나요?"

상가 현장에 나가 보면, 가장 자주 받는 질문 중 하나입니다.

위치 괜찮고 월세도 적당한데... 허가가 안 나오면 말짱 도루묵이죠.

계약부터 인테리어까지 다 끝났는데,

막판에 구청에서 안 된다고 하면? 말 그대로 낭패입니다.

오늘은 상가 계약 전에 꼭 살펴야 하는 '건축물 용도'와 '시설군' 개념,

그리고 중개사가 현장에서 강조하는 체크포인트를 쉽게 풀어드립니다

상가 계약 전 확인해야 할 사항들

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1. 허가보다 앞서는 기본 조건 – 건축물 용도

상가든 사무실이든, 계약 전에 한 번쯤 이렇게 생각해보셨을 겁니다.

• "이 건물에서 내가 하려는 업종이 가능할까?"
• "허가 나려면 뭐부터 확인해야 하지?"

이 질문의 답은 '건축물대장'이라는 서류에 있습니다. 건물의 법적 신분증이자, 인허가 판단 기준이 모두 들어 있거든요.

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2. 건축물대장이 말해주는 것들

건축물대장에는 다음과 같은 항목이 적혀 있습니다:

• 주 용도: 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등
• 시설군 분류: 제1종, 제2종 근린생활시설 등

같은 ‘상가 건물’이라도,

어떤 건물은 음식점이 가능하고 어떤 건물은 안 됩니다.

예를 들어 제1종 근린생활시설은 미용실은 되지만 일반음식점은 허가가 안 날 수 있어요.

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3. 허가 여부를 가르는 3가지 조건

1. 건축물대장에 적힌 현 용도
2. 시설군 분류 – 업종 허용 기준
3. 해당 부지의 용도지역/지구/구역

이 세 가지가 맞아야 ‘허가 가능’ 판정이 나옵니다.

하나라도 안 맞으면 보건소나 구청에서 인허가가 반려되거나, 아예 ‘위반건축물’로 찍히는 경우도 있습니다.

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4. 실전에서 실제로 있었던 일

A씨는 2층 사무실 자리에 카페를 차리려고 계약을 마쳤습니다. 내부 인테리어도 일부 들어갔죠. 그런데...

• 건축물대장 용도: 업무시설
• 시설군: 근린생활시설 아님
• 구청 인허가: 불가 판정

결국 계약 해지를 요청했지만, 위약금 일부는 감수해야 했습니다. 이건 A씨만의 일이 아닙니다. 현장에서 꽤 자주 나옵니다.

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5. 중개사가 현장에서 하는 말

• 건축물대장은 계약 전에 꼭 확인
• 업종이 정해져 있다면 구청 인허가 부서에 먼저 문의
• 임대인 동의 없이 용도변경은 불가능 (계약서에 특약 넣어야 함)
• 구조·설비가 안 맞으면 신고업종도 허가 안 날 수 있음

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6. 마무리 – 인테리어보다 중요한 게 있다면

멋진 간판보다 먼저,

건축물 용도 / 시설군 / 용도지역부터 확인하세요.

공인중개사 입장에서도, 업종 허가 안 나는 곳에 계약이 들어가면 참 곤란해집니다.

나중에 분쟁 나기 전에, 처음부터 체크하는 게 훨씬 안전합니다.