공인중개사가 알려주는 입점 실무 가이드 2편] 상가·사무실 ‘용도변경’ 신청/신고부터 건축물대장 변경까지 – 실무 핵심 한눈에!

"허가 받아야 해요, 아니면 그냥 신고면 되나요?"

현장에서 정말 많이 듣는 질문입니다.

같은 공간인데도, 어떤 업종은 허가 대상이고 어떤 건 단순 신고만 하면 되거든요.

오늘은 창업이나 임대 전에 꼭 확인해야 할

‘용도변경 절차’를 실제 행정 흐름 중심으로 안내해드릴게요.

건축물 대장 변경, 어떻게 해야 할까요?

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1. 용도변경, 그냥 인테리어만 하면 되는 거 아니었나요?

아닙니다.

건축물의 '용도'를 바꾸는 건 단순한 구조 변경이 아니라, 법적으로 사용 목적 자체를 바꾸는 행위로 분류됩니다.

예를 들어,

• 사무실이던 공간에 음식점을 차린다?
• 창고 공간을 전시장으로 쓰려 한다?

이런 경우는 용도변경 허가 또는 신고 절차를 거쳐야 합니다.

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2. 허가 vs 신고 – 기준은 '시설군'

건축법에서는 건축물의 용도를 9개 시설군으로 분류합니다:

• 제1종 근린생활시설
• 제2종 근린생활시설
• 문화 및 집회시설
• 판매시설
• 업무시설 등...

 ⭐ 상위 시설군으로 바꾸는 경우 → 허가 필요

• 예: 사무실(업무시설) → 음식점(근린생활시설)
• 예: 창고 → 미용실

⭐  하위 시설군으로 이동하거나 동일 시설군 내 변경" → 신고만으로 가능

• 예: 제2종 근린생활시설 → 제1종 근린생활시설
• 예: 병원 → 의원

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3. 용도변경 신청 흐름 – 실제 행정 절차

1. 건축사 등 전문가와 상담
   • 구조, 배관, 방화시설 등 사전 점검
2. 관할 구청에 신청서 접수 (허가 또는 신고)
3. 필요시 현장조사 및 보완요청
4. 변경승인 통보 또는 신고 접수증 수령
5. 건축물대장 변경신청
   • 대장에 '변경된 용도'를 반영해야 인허가 완료

‼️행정 처리기간은 보통 5~15일 내외지만, 상황 따라 길어질 수 있습니다.

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4. 건축물대장 변경, 왜 꼭 해야 하나요?

용도변경만 하고 건축물대장은 그대로 두면, 불법 용도변경으로 간주됩니다.

이 경우 구청에서 ‘위반건축물’로 등록하고, 다음과 같은 처분이 내려질 수 있습니다:

• 원상복구 명령
• 영업정지 / 허가취소
• 과태료 또는 이행강제금

‼️반드시 건축물대장까지 변경 처리해야 인허가가 완결됩니다.

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5. 중개사가 실무에서 강조하는 말

• 계약 전에 용도변경 여부를 미리 따져보자
• 시설군이 다르면 허가 여부 먼저 확인 필요
• 건축사·설비기사 등 전문가 조율이 중요
• 변경 후에는 꼭 건축물대장까지 정리해야 문제 없음

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6. 마무리 – 행정은 건물 구조보다 '목적'을 본다

인테리어만 멋지게 해도, ‘용도’가 맞지 않으면 구청에서 막힐 수 있습니다.

입점 전에 허가/신고 대상인지 확인하고,

절차대로 대장 변경까지 마무리해야 정상적인 창업이 가능하다는 점, 꼭 기억해주세요.