일반음식점 창업, 이 건물에서 가능한가요? – 음식점 허가 기준과 계약 전 확인할 체크리스트

서두에 꼭 짚고 넘어가야 할 말

음식점 창업 준비하시는 분들 중,
건물만 괜찮아 보이면 계약부터 하시는 경우가 있습니다.
 
그런데 막상 계약을 하고 보건소에 갔더니
영업신고가 안 되는 경우가 생각보다 많습니다.
 
특히 주방·배기 구조, 정화조 연결, 건축물 용도
같은 부분에서 막히는 경우가 많죠.
 
이 글은 그런 기준을 미리 안내드리는 내용입니다.
창업 전에 한 번쯤 꼭 체크해보시길 권해드립니다.

겉만 보고 계약하면 위험합니다 – 음식점 창업 전 구조부터 확인하세요

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목차

1. 상가라고 다 음식점이 되는 건 아닙니다
2. 음식점이 가능한 건물, 어떻게 구분하나
3. 조리·위생 구조 요건, 생각보다 까다롭습니다
4. 이런 건물은 신고 자체가 안 됩니다
5. 마무리 – 계약 전 확인 리스트

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1. 상가라고 다 음식점 되는 건 아닙니다

건축 구조가 기본 조건을 갖춰야 합니다
 
겉보기에 깔끔한 상가라고 다 가능한 게 아닙니다.
음식점은 조리시설, 급배수, 환기, 위생구획 등
여러 조건을 만족해야만 식약청에 신고가 가능한 구조입니다.
특히 환기 방향이 주거지 쪽이면, 민원 우려로 보건소에서
불허될 수 있습니다.

 
⭐사례:
서울 B구 1층 상가. 구조상 환기구가 주거지로 연결돼
신고 반려. 결국 계약해지 불가로 분쟁.

 
☑️『식품위생법』 제37조에서도 명확히 규정하고 있어요.
단순히 '상가니까 가능하겠지' 하는 생각은 위험할 수 있습니다.

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2. 음식점이 가능한 건물,
어떻게 구분하나

건축물대장 용도부터 확인해야 합니다
 
건축물의 ‘주용도’를 보면 음식점 입점 가능 여부를
바로 가늠할 수 있습니다.
 
건축물 용도허가 가능성참고사항

제2종 근린생활시설	◎ 가능	일반 음식점 대부분 해당
제1종 근린생활시설	△ 조건부	면적 500㎡ 이하 제한
판매시설(복합몰)	◎ 가능	구조만 맞으면 가능
업무시설(오피스)	△ 제한적 가능	일부만 허용됨
공동주택(아파트 상가 등)	× 불가	주거지 민원, 규약 문제
창고·공장	× 불가	용도변경 없으면 안 됨

☑️『건축법 시행령』 제2조에 따라 음식점은 ‘근린생활시설’ 또는 ‘판매시설’ 내 설치 가능

 

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3. 조리·위생 구조 요건,
생각보다 까다롭습니다

인허가는 구조 설비에서 갈립니다
 
상가 구조가 허술하면 아무리 입지가 좋아도 허가가 안 나옵니다.

• 조리실 구획: 조리공간과 고객공간이 명확히 분리돼야 함
• 급·배수: 정화조 연결, 오·폐수 배출구 필수
• 환기·배기: 주거지나 공용 복도 방향은 거의 불허
• 스프링클러: 연면적 300㎡ 이상이면 무조건 설치

☑ 『식품위생법 시행규칙』 제36조, 『소방시설법 시행령』 제15조
 
⭐ 실무 조언
좁은 상가라고 쉬울 거란 기대는 금물입니다.
오히려 소형 점포는 급배수나 배기 덕트 시공이 안 되거나,
정화조 연결이 안 된 구조가 많아
허가도 어렵고 인테리어 공사비가 배로 들 수 있습니다.

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4. 이런 건물은 신고 자체가 안 됩니다

계약서 쓰기 전에 구조를 꼭 확인하세요
 
계약을 체결해도,
다음 중 하나라도 해당되면 영업이 불가능할 수 있습니다.

• 정화조 미설치로 오수 배출 불가
• 배기구 시공이 구조적으로 불가능 (특히 지하층)
• 건축물 용도가 ‘학원’이나 ‘창고’로 되어 있음
• 피난계단 없음, 간판 설치 불가 등 구조상 제약

⭐ 실전 사례
수도권 상가
계약 후 보건소 심사에서 배기설비 기준 미달로 영업신고 불가
→ 보증금 반환 갈등 소송까지 이어짐

 
⭐ 중개사의 팁
건물주가 “예전에 음식점 했었어요”라고 말해도,
현행 기준에 맞지 않으면 허가 안 나는 경우 많습니다.
보건소 사전 상담 또는 건축사 자문 동행을 권해드립니다.

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5. 마무리 – 계약 전 확인 리스트

입지보다 ‘허가 가능 구조’가 먼저입니다
 
음식점 창업 시 꼭 확인해야 할 4가지를 정리드립니다.
 
⭐ 계약 전 체크리스트

1. 건축물 용도: 제2종 근린생활시설인지 확인
2. 조리 및 배기 구조: 평면도, 덕트 설치 가능 여부 확인
3. 정화조 및 급수압: 오수 배출 및 급수압 확인
4. 민원 가능성: 주거지와 인접 여부, 민원 발생 가능성

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